تكرار شكست دبي در بازار املاك تركيه؟
خريد خانه دوم در يكي از كشورهاي همسايه» به مد روز طبقه‌اي از خانوار‌ها كه دستشان به دهنشان مي‌رسد تبديل شده است.
در داخل كشورمان طبق آمارهاي رسمي از هر يك ميليون خانوار، ۳۰۰ هزار خانوار خانه ملكي ندارند و در خانه اجاره‌اي به اميد اينكه روزي صاحب خانه شوند، سكونت عاريه‌‌اي را تجربه مي‌كنند. حداقل ۳۰ درصد از كل خانوارهاي شهري كشور مستاجر هستند و در بين مابقي كه مالك محسوب مي‌شوند، هستند كساني كه از آنچه صاحبش هستند به خاطر مسائلي همچون كوچكي متراژ، محله نامرغوب، سن بالاي ساختمان، كيفيت پايين ساختمان و هزار و يك دليل ديگر، رضايت كافي ندارند و هر آن مترصد هستند با دستيابي به پول كافي، ملك‌شان را با ملك بهتر تعويض كنند.
اما گروه سومي هم وجود دارد كه در ايران صاحب يك آپارتمان يا خانه‌ويلايي است و از آن رضايت دارد و مي‌خواهد داشتن «خانه دوم يا بيشتر» را نه در داخل كشور كه در خارج تجربه كند. اين گروه به لحاظ قدرت مالي و دهك‌درآمدي جزو طبقه مرفه محسوب مي‌شود و دغدغه تامين پول براي خريد ملك كه در ساير دهك‌ها در اولويت اول زندگي قرار دارد، در اين گروه اصلا معنا و مفهوم ندارد. گروه مرفه جامعه ايراني چندسالي است فرهنگ عمومي خريد جنس خارجي را در بازار گران‌قيمت‌ترين كالا يعني ملك، به جريان انداخته تا جايي كه داشتن خانه‌خارجي اين روزها تقريبا به مدروز پولدارهاي ايراني براي به رخ‌كشيدن سطح توان مالي‌شان در جشن‌هاي خانوادگي و ميهماني‌هاي شبانه تبديل شده است.
مد خريد ملك در خارج از كشور به قدري وسعت گرفته است كه حتي افرادي از گروه اول – اجاره‌نشين‌ها- و گروه دوم – كساني كه در ايران صاحب‌خانه هستند، اما از خانه‌شان رضايت ندارند و قصد تعويضش را دارند- نيز براي عقب نماندن از قافله، همه تلاش‌شان را به خرج مي‌دهند تا بلكه بتوانند در خارج، ملكي با كمترين درجه كيفي را براي خود خريداري كنند. در اين ميان، تبليغات شبكه‌هاي ماهواره‌اي فارسي‌زبان و بازاريابي‌هايي كه در همين داخل كشور توسط دلالان ملكي از طريق فايلينگ در بنگاه‌هاي مسكن يا چاپ آگهي در نيازمندي روزنامه‌هاي سراسري به وفور انجام مي‌شود، بر آتش بازار املاك خارجي افزوده است.
اثر ماهواره و بنگاه‌هاي مسكن
سرمنشاء اين همه عطش در بين ايراني‌ها براي خريد ملك خارجي چيست؟ تحقيقات از ماهيت اين نوع خريد نشان مي‌دهد که خانوارهاي متمول ايراني اغلب با دو هدف وارد بازار املاك خارجي مي‌شوند. هدف اول و اولويت‌دار آنها اخذ اقامت دائم كشوري است كه قصد خريد ملك در آنجا را دارند و هدف دوم نيز معمولا تحصيل فرزند در يكي از دانشگاه‌هاي خارجي يا تصميم به اقامت دائمي يا فصلي در خارج است. جالب اينكه شبكه‌هاي ماهواره‌اي درست در ابتداي شروع تبليغات مربوط به املاك خارجي، درباره شرايط اخذ اقامت دائم يا ويژگي‌هاي برتر دانشگاه‌هاي خارجي تبليغ مي‌كنند و همزمان مشخصات آژانس‌هاي املاك را تبليغ مي‌كنند. تا جايي كه اين شيوه بازاريابي، كاملا بر قصد و نيت خريداران ايراني تاثير گذاشته و سرعت اقدام را براي اين افراد زياد كرده است.
خريداراني كه نقره داغ شدند
حكايت كساني كه در اوايل دهه۸۰ شمسي – حدود ۱۰ سال پيش- فريب تبليغات ماهواره‌اي خريد ملك در دبي و امارات را خوردند، حكايت نگفته‌ها از املاك آن‌ور آب است. در سالهاي ۱۳۸۰ تا اواخر ۱۳۸۷، توسعه سريع اقتصادي كشور امارات و به تبع آن، جزيره شيخ‌نشين دبي باعث شد شركت‌هاي ساختماني از آمريكا و برخي كشورهاي اروپايي، اين منطقه را براي ساخت آسمانخراشهاي متعدد انتخاب كنند. در همين سالها تعداد آژانس‌هاي املاك با مديريت ايراني‌ها در دبي نيز رو به افزايش گذاشت. دبي سال‌هاست به قطب تجارت مشترك بين ايران و ساير كشورها تبديل شده طوري كه عمده صادرات و واردات كالا در ايران از طريق امارات انجام مي‌شود و اين وضعيت به تاسيس دفاتر تجاري در دبي و به تبع آن، مسافرت سرمايه‌داران ايراني منجر شده است. از طرف ديگر دبي در همان سالهاي دهه۸۰ رتبه اول جذب گردشگر از ايران را به خود اختصاص داده بود.
مجموعه رفت‌وآمدهاي ايراني‌هاي سرمايه‌دار و گردشگر به امارات در كنار ساخت‌وسازهاي وسيع در اين كشور باعث شد ايراني‌ها در فاصله كمتر از سه سال در رديف معدود خارجي‌هاي داراي بيشترين سرمايه‌گذاري ملكي در دبي قرار بگيرند.
ايراني‌ها در آن سالها واحدهاي مسكوني در آسمانخراشهاي در حال ساخت در دبي را از طريق اخذ وكيل توسط آژانس‌هاي املاك اين منطقه، پيش‌خريد كردند. خيلي از اين افراد نه تنها قبل از پيش‌خريد كه حتي بعد از پيش‌خريد تا ماه‌ها به دبي سفر نكردند به اميد اينكه وكيل همه كارها را درست و حسابي انجام داده است. در كنار پيش‌فروش برج‌هاي مسكوني دبي به ايراني‌ها، گروهي هم شهرك‌هاي ويلايي حاشيه خليج‌فارس در ساير جزاير اماراتي را پيش‌خريد كردند.
اما هم‌اكنون همه خريداران ملك در امارات، بابت آنچه خريده‌اند نقره‌داغ اساسي شده‌اند. چهار سال پيش وقتي شيپور بحران اقتصادي آمريكا با ورشكستگي بانك‌هايي كه كارشان پرداخت تسهيلات مسكن به آمريكايي‌ها بود، نواخته شد، بلافاصله دبي از اين بحران تاثير گرفت طوري كه فرودگاه‌‌هاي امارات در فاصله‌اي كوتاه از اين بحران آمريكايي، مملو شد از خودروهايي با پلاك موقت كه صاحبان‌شان تجار و سرمايه‌گذاران آمريكايي بودند كه به خاطر ورشكستگي زنجيره‌اي، توان ادامه ساخت آسمانخراشهاي پيش‌فروش شده را نداشتند.
اين وضعيت طي سه چهار سال اخير بازار ملك در دبي را كاملا به ركود كشانده و صف طويلي از پيش‌خريداران جلوي آژانس‌هاي املاك را تشكيل دادند كه با ادعاي طلب خسارت از سازنده، خواستار برگشت پولي كه داده‌اند، هستند. خيلي از همين آژانس‌هاي املاك كه با اسامي ايراني در دبي فعال بودند حالا تعطيل شده‌اند. به عبارت صريح‌تر، ايرانياني كه چند سال پيش در دبي ملك پيش‌خريد كردند، الان جز نقره‌داغ شدن و ضرر و زيان هنگفت مالي، عايدي ديگري به دست نياورده‌اند.
راهنماي تلخ
در حال حاضر، فاز تبليغات ماهواره‌اي براي املاك خارجي عوض شده است اما دفترچه راهنمايي كه از روي تجربه سالهاي گذشته مي‌توان براي خريداران جديد ارائه كرد به همان اندازه گذشته تلخ و تكراري است. هم‌اكنون بازار تبليغ براي املاك خارجي هم در داخل كشور و هم از طريق شبكه‌هاي ماهواره‌اي فارسي‌زبان، داغ و پررونق است. تفاوت كنوني اين بازار اما به گزينه‌هاي جديد كشورهاي خارجي برمي‌گردد. «تركيه» و «قبرس» دو كشور شاخصي هستند كه اين روزها تمركز ايراني‌هاي علاقه‌مند به خريد ملك خارجي را بدجور جلب خود كرده‌اند.
برخي كارشناسان حوزه سرمايه‌گذاري مسكن در اين باره مي‌گويند ارتباط گرم سياسي‌اقتصادي بين دولت‌هاي ايران و تركيه باعث شده، فعاليت‌هاي تجاري در سطح مردم دو كشور نيز پررنگ شود با اين تفاوت كه در بخش مسكن، اين فعاليت يك‌طرفه شده است يعني اينكه اين ايراني‌ها هستند كه براي خريد ملك در تركيه، خيز برداشته‌اند و در مقابل، اين ترك‌ها هستند كه براي سرمايه‌گذاري پرسودتر –ساخت‌وساز- پا به ايران گذاشته‌اند! قبل از آنكه درباره بازار ملك در تركيه و برخي ديگر از كشورها توضيح بدهيم، اتفاق جالبي را كه به تازگي در بازار املاك دبي افتاده است برايتان شرح مي‌دهيم.
هزینه نيمه‌كاره‌هاي امارات را پس مي‌دهيم!
در حال حاضر فعاليت‌هاي بنگاه‌هاي مسكن در دبي جنبه معكوس پيدا كرده است و دلالان ايراني بنگاه‌ها بازار جديدي موسوم به پس‌گرفتن آنچه در سالهاي دهه۸۰ به ايراني‌ها پيش‌فروش شده به راه‌انداخته‌اند. در اين بازار، املاك نيمه‌كاره از ايراني‌ها پس گرفته مي‌شود و در ازاي آن، ارزش پولي كه در زمان پيش‌خريد هزينه كرده بودند، به آنها پس داده مي‌شود!
اين شيوه معامله ملكي، بدترين شيوه ممكن است كه فرد ملكي را كه چند سال پيش خريده، حالا با همان قيمت قبلي پس بدهد. البته ذات بازار مسكن كشورهاي خارجي به گونه‌اي است كه سود‌هاي كلاني را كه در ايران گاهي اوقات در فاصله يك ماه، نصيب خريدار ملك مي‌شود ندارد. در امارات و حتي در تركيه و قبرس و ساير كشورهاي مقصد سرمايه‌گذاران ملكي خارجي، قيمت مسكن سال به سال رشد زيادي نمي‌كند و روند افزايش قيمت خيلي نامحسوس است.
در جريان پس‌دادن املاك خريداري‌شده در امارات، تنها سودي كه نصيب ايراني‌ها مي‌شود ناشي از افزايش قيمت درهم –ارز- است كه شايد بتواند بخشي از زيان را جبران كند. انبوه خريداران خانه در دبي، با درهم ۲۷۰ تا ۳۰۰ تومان در دهه۸۰، اقدام به سرمايه‌گذاري در اين كشور عربي كرده بودند و حالا كه درهم به مرز ۱۰۰۰ تومان رسيده، سرمايه اين افراد به شرطي كه فروش رود، سه برابر خواهد شد.اين در حالي است كه اگر اين افراد در همان سالها در تهران ملك خريده بودند تا الان ارزش دارايي‌شان حداقل ۵ برابر شده بود با اين تفاوت كه نيازي به صرف هزينه مالي و غيرمالي براي تبديل آن به پول نبود.
ملك در امارات ۳۰۰۰۰۰ درهم
در حال حاضر بازار فروش ملك در دبي به ايراني‌ها بخاطر مشخص شدن ابعاد واقعي اين بازار، كاملا كساد است با اين حال گفته مي‌شود ميانگين قيمت آپارتمان در دبي حدود ۳۰۰ هزار درهم معادل تقريبا يك ميليارد تومان است. در دبي ظاهرا چنانچه خارجي‌ها رقمي معادل يك ميليون درهم سرمايه‌گذاري ملكي انجام بدهند، مي‌توانند براي اخذ اقامت دايمي اقدام كنند كه البته اين وعده فقط در حد حرف از سوي دلالان ملك است. در دبي، گران‌ترين املاك مسكوني با قيمتي معادل ۵ ميليون تومان در آسمانخراشهاي منطقه مارينا، خريد
و فروش مي‌شود.
تركيه در بورس
الان بازار ملك در تركيه روي بورس است. در تركيه دلالان ملكي مدعي هستند به راحتي مي‌توانند مشروط به خريد ملك، براي ايراني‌ها اقامت دايمي جور كنند. در آنتاليا ويلاي ۳۰۰ متري با قيمت ۱۶۰ هزار يورو فروخته مي‌شود و در استانبول نيز آپارتمان متري ۱۰۰۰ يورو معامله مي‌شود. دلالان ملكي در تركيه مدعي هستند در اين كشور برخلاف امارات كه اقامت موقت به ايراني‌ها مي‌دهد، اقامت دايم ارائه مي‌شود. گفته مي‌شود، نزديكي جغرافيايي ايران و تركيه و همچنين آداب و رسوم، روند سرازير شدن سرمايه‌هاي ايراني به تركيه را تسهيل كرده است.
قبرس؛ با ۳۰ درصد
كشور قبرس بعد از تركيه، مقصد ايرانيان براي سرمايه‌گذاري ملكي است. در قبرس ظاهرا با تامين فقط ۳۰ درصد از هزينه خريد ملك، مي‌توان اقدام كرد و مابقي به صورت تسهيلات بانكي ۵ ساله با نرخ سود ۷ تا ۸ درصد در اختيار خريداران قرار مي‌گيرد. آپارتمان در مركز شهر در قبرس حداكثر ۲۵۰ هزار يورو است و خانه‌هاي ويلايي به مرز يك ميليون يورو مي‌رسد. دلالان ملك در قبرس مي‌گويند حداقل سرمايه‌گذاري ملكي براي اخذ اقامت دايم در قبرس ۳۰۰ هزار يورو است. آنها در عين حال مي‌گويند ايراني‌ها به قصد سرمايه‌گذاري و كسب سود نبايد در قبرس ملك بخرند.
* بازنشر از دنیای اقتصاد